פסק-דין בתיק ת"א 1257-09

1.                  ביום 21.10.07 נערך הסכם מכר למכירת בית מגורים ברח' אלפסי 3 בכפר יונה (להלן: "הבית") בין בעלת הזכויות בנכס מיראל קליין, הנתבעת,  לקונים איציק ורוחמה חכמון- התובעים. עו"ד יוסף הולנדר,  נתבע מס' 2 ,  ייצג את שני הצדדים בהסכם זה וניסח ההסכם. כפי שפירטו התובעים בתביעתם זמן קצר לאחר הרכישה ביקשו לערוך שפוץ בבית. במהלך השיפוץ ולאחר שהוסרו רעפי הגג המקוריים על מנת להחליפם בחדשים הופיע בשטח מפקח בניה מטעם הועדה המרחבית לתכנון ובניה והודיע לתובעים שאסור להם להמשיך בבניה עד להסדרת חריגות בניה הקיימות בבית. בבדיקה שערכו התברר להם לתדהמתם שמתוך 100 מ"ר בנוי של הבית  כ- 65 מ"ר נבנו ללא היתר בניה ורק לשטח של 35 מ"ר יש היתר בניה כדין.

            לטענת התובעים הנתבעת הפרה עימם ההסכם, הציגה בפניהם מצג שווא לפיו קיים לבית היתר, הטענתה אותם ופעלה בחוסר תום לב ומשכך הגישו תביעה זו לפיצוי על נזקיהם בסך 120,000 ש"ח בהתאם לחוות דעת שמאי שהוגשה מטעמם. כן טענו לסך של 15,000 ש"ח פיצוי מוסכם המגיע להם בהתאם להסכם.

            לטענתם אף עו"ד הולנדר התרשל בעריכת ההסכם כאשר לא בדק הזכויות המשפטיות והתכנוניות של הנכס ולא בדק מצבו התכנוני של הנכס ולא הביא זאת לידיעת התובעים ומשכך תבעו אף ממנו סך של 120,000 ש"ח.

2.                  הנתבעת מס' 1 (להלן: "הנתבעת") בכתב הגנתה טענה שהתובעים היו מודעים למצבו התכנוני של הבית טרם הקניה,שנמסר להם על ידה טרם עריכת ההסכם. בידיה היה היתר בניה לבנית בית חדש אשר היא ביקשה למכרו לתובעים שכן הוציאה סכומים על מנת לקבלו, אולם הם סירבו לקנותו ממנה שכן לטענתם הם ישפצו וירחיבו הבית ללא כל אישורים והיתרים.

3.                  הנתבע מס' 2 (להלן:"הנתבע") טען  אף הוא בכתב הגנתו שהתובעים הכירו הבית ומצבו התכנוני שכן גרו בסמוך. כן התעתדו התובעים להרוס הבית ולבנות בית חדש תחתיו. בית המגורים שנמכר לא היה ראוי לשימוש כן היה בית ישן שלא נעשה בו שימוש זמן רב. התובעים היו מודעים למצבו התכנוני ולכך שקיים היתר בניה לשטח של 30 מ"ר בלבד, אולם על דעתם ביקשו שלא לרכוש ההיתר אותו הוציאה הנתבעת אלא טענו שיבנו ללא היתרים.

            כן הגיש חוות דעת שמאי מטעמו כנגד חוות דעת שמאי התובעים.

4.                  לאחר הגשת התביעה  הגישה הנתבעת תביעה שכנגד לתשלום הסך של 15,000 ש"ח הפיצוי המוסכם שנקבע בהסכם שכן לטענתה  התובעים שילמו באיחור התמורה המגיעה לה בהתאם להסכם.

            התובעים טענו  מנגד שבהסכם נקבע שאיחור של שבעה ימים לא יחשב כאיחור, כאשר  אף הנתבעת מסרה הנכס באיחור. כן טענו שבמועד המסירה אישרה הנתבעת שקיבלה  לידיה כל הסכומים המגיעים לה.

            כן הגישו הודעת צד ג' כנגד נתבע מס' 2 שניסח ההסכם.

5.                  דיון משפטי :

            השאלה הראשונה העומדת לדיון הינה כוונת הצדדים להסכם.

            כפי שאפרט להלן כוונת הצדדים למכירת בית ישן  במצבו המשפטי והתכנוני עם כל המשתמע מכך.

            לתובעים הוצג מצבו המשפטי והתכנוני של הבית. למרות גרסתם שכלל לא ידעו מה מצבו התכנוני של הבית וכי כלל לא נמסר להם שלמעט 30 מ"ר אין לבית כל היתר בניה, איני יכולה לקבל גרסתם כפי שאפרט להלן:

6.                  הנתבעת הצהירה ואף העידה שכאשר ירשה הבית בשנת 2005 קיבלה מכתב מהועדה המקומית לתכנון ובניה ממנו הבינה שחלק מהבית כ- 70 מ"ר בנוי ללא היתר (נספח ב' לתצהירה). היא מיד פנתה לוועדה וביררה מה ניתן לעשות. מסרו לה  שבכל השכונה יש היתרים  לבתים רק ל- 35 מ"ר ואילו לתוספת הבניה שקיימת בכל בית ואף בבית נשוא תיק זה,  כבר עשרות שנים אין כל היתר בניה.  עוד נמסר לה ע"י מהנדסת הוועדה שאין בכוונת הועדה להגיש כתבי אישום  על חריגות בניה אלה לאור פרק הזמן הארוך שעבר ומאחר ועסקינן בבתים ישנים אשר חריגות הבניה בוצעו לפני שנים רבות.

            למרות הדברים שנמסרו לה ביקשה לבנות בית חדש תוך בקשה וקבלת היתר כדין. לכן היא הגישה בקשה להיתר בניה בשטח של 120 מ"ר, וקיבלה ביום 31.12.06 היתר בניה (נספח ד' לתצהירה) ממנו עולה שיהרס בית המגורים  הקיים ויבנה בית חדש  סה"כ 120 מ"ר מתוכו 30 מ"ר קיים ו- 90 מ"ר חדש.

            בהמשך החליטה שלא לבנות ולמכור את הבית במצבו הוא. בתחילה חשבה למכור למר ניסים גלאם אולם לאחר שהעסקה לא יצאה לפועל החליטה למכור הנכס לתובעים.

            בבית המשפט העידה שלתובעים הוצג מצבו התכנוני של הבית טרם הקניה. כן העידה שישבו כולם במשרדו של הנתבע מס' 2 ושם נפתחו התוכניות הבניה, ודנו עליהם. (ראה עמ' 43 שורות 8-13).  התובעים הבינו מהות התוכניות ואף מסרו לה שאינם רוצים התוכנית שהכינה שכן הכניסה לבית מהצד אינה מתאימה להם.

            בהמשך שבה והעידה:

"ש.      למה אם החוזה משקף את כוונות הצדדים למה לא נכתב בחוזה במפורש שאין היתר בניה לבית הקיים, לא כתוב בשום מקום בחוזה